المطبخ ، مع غرفة المعيشة في الخلفية ، في 117 First Place في Carroll Gardens. (ستيفانو أوكمار / المدينة) يقع في مكان مثالي خالدة وسلميةشارع تصطف على جانبيه الأشجار ، هذا القصر المستقل الذي يعود إلى ثلاثينيات القرن الماضي ، يوفر مكانًا مميزًا للاتصال بالمنزل ، وقد احتوى على القائمة لـ 117 First Place ، في Carroll Gardens ، والتي ظهرت لأول مرة في الأسبوع الأول من شهر يناير. سلطت الصور المصاحبة الضوء على سلالم المنزل الأنيقة وأرضياته الخشبية الصلبة وأسقفه جيدة التهوية - كل تلك السمات المميزة المرغوبة لبراونستون بروكلين ، مع سعر مناسب. على الرغم من ذلك ، كانت إحدى التفاصيل قد فاجأت المشترين حتى قبل بضع سنوات: القائمة كانت فقط للطابقين العلويين.
بالطبع ، لا أحد يتوقع مليوني دولار لشراء بأكمله تاون هاوس فى حدائق كارول بعد الان. على الرغم من أنه في هذه الحالة ، لم يكن تأمين هذين الطابقين كافياً - فقد نشبت حرب مزايدة بسرعة ، ووقع العقد على العقار مقابل 2.17 مليون دولار بعد بضعة أسابيع. لكي نكون منصفين ، تطل هذه الطوابق على أحد أكثر الشوارع المرغوبة في أحد أكثر الأحياء المرغوبة في المدينة (وواحدة من أكثر المناطق التعليمية المرغوبة). وهي تشمل أيضًا ثلاث غرف نوم ، و 2.5 حمامًا ، وتراسًا على السطح - قطعة كبيرة ، إن لم تكن كاملة تمامًا ، المنزل الريفي المثالي ، في جميع غرفه ذات الصالون المزدوج ، والمغطاة بالجيب ، وغرفة الطعام الرسمية ، والزوايا والشقوق. ، تلك الفسحة من المساحة التي تستحوذ على الكثير من جاذبية المنزل الريفي في مدينة متعطشة للفضاء مثل نيويورك. 117 المركز الأول ، حيث تجاوز بيع الشقة الأخير 2 مليون دولار. (ستيفانو أوكمار / المدينة)
ولكن بعد ذلك ، لم تعد بروكلين مجرد منفذ خارجي لسكان مانهاتن الذين يبحثون عن مساحة أكبر ، بل وجهة بحد ذاتها ، وقد وصلت المساحة في العديد من الأحياء بالمثل إلى أقساط وأسعار تشبه مانهاتن. ومع ذلك ، يحافظ المنزل الريفي على بريقه - كما تؤكد الصفقة عند 117 - سواء كان المرء يمتلك المبنى بالكامل أم لا.
أوضح تيري نيني ، من Town Residential ، الذي كان لديه قائمة لـ 117 First ، أن هناك الكثير من الأشخاص الذين يرغبون في العيش في حجر بني ، لكنهم لا يستطيعون تحمله أو لا يريدون التعامل مع الأمر برمته. الطباعة على الوجهين ، والتي تتميز بكونها واحدة من أكبر الشرائح الموجودة حولها.
قالت السيدة النعيني إن أي شقة كبيرة في الحجر البني تميل إلى البيع بسعر أعلى. في العام الماضي ، باعت شقة مساحتها 1900 قدم مربع بسعر 277 بريزيدنت مقابل 2.4 مليون دولار. يطلب المشترون حقًا وحدات من الحجر البني وليس هناك الكثير من الوحدات الأكبر حجمًا.
بطبيعة الحال ، فإن الرواج الحالي للتعاون والتعاقد في منازل التاون هاوس ما هو إلا صدى للجنون السابق في مانهاتن ، التي تمتعت بذروتها خلال ازدهار العقارات في الثمانينيات ، وأوضحت ذلك لجميع المنافسة من البناء الجديد ، فضل العديد من المشترين شقة في حجر بني جميل على صندوق صارخ. لا يزال الكثيرون يفعلون ذلك: التعاونية الفسيحة المكونة من غرفتي نوم في منزل مستقل في 13 Gramercy Park South ، على سبيل المثال ، تطلب حاليًا 4.5 مليون دولار ، والتي تتضمن مفتاحًا مرغوبًا في الحديقة. على الرغم من ذلك ، في بروكلين ، حيث يكون التطوير الجديد نادرًا وقوة البقاء في المنازل السكنية موضحة بإسهاب ، فإن الطلب على مثل هذه الوحدات شرس جدًا لدرجة أنه نادرًا ما يتم بيعها عند الطلب ، ناهيك عن تحتها.
***
يحد طريق طريق مزدحم من أربعة حاراتفي شوارع منازل الطبقة العاملة ذات الجوانب المصنوعة من الفينيل ، فإن شارع بوشويك ليس بالضبط المناطق الريفية التي يتخيلها الناس عندما يسمعون كلمات Brownstone Brooklyn ، ولكنها تحتوي على منازل مستقلة ، وبالنسبة لأولئك الذين يسعون للحصول على علامة المليون دولار المراوغة ، فهي من نواح كثيرة المحطة الصعبة لحلم بروكلين بالحجر البني. توجد منازل مجاورة ملحقة في أحياء لم يتم تجديدها بعد ، ولكن كما أشار سمسار كوركوران مارك مارتوف ، من غير المرجح أن تأتي منازل الطبقة العاملة بالطوب المكشوف وقطع الوشاح القديمة من قائمته في 1090 Bushwick ، ناهيك عن الستائر الداخلية أو ميداليات السقف. 1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
روبرت داوني جونيور راتب نهاية اللعبة
وعلى الرغم من أن الرقم 1090 يفتقر إلى تلك اللمسات والعديد من اللمسات الفيكتورية الخيالية التي قد يجدها المشترون على بعد بضعة مبانٍ من الغرب ، مثل الأرضية الخشبية المرصعة في منزل مستقل في شارع هانكوك الذي باعه السيد مارتوف للتو ، فقد أشار إلى أن Bed-Stuy كان مالًا جادًا الآن.
وهكذا قام مالك 1090 ، O & B Properties ، بتحويل المبنى إلى شقتين دوبلكس تبلغ مساحتها حوالي 1000 قدم مربع ، كل واحدة بها ميكانيكية جديدة ومطابخ جديدة أنيقة ، والتي كان ينوي بيعها كشقق سكنية. عندما قمنا بزيارتها ، كان العقد مقابل 1.07 مليون دولار بعد حروب عطاءات متعددة ، حيث اختار المشتري طريقًا أكثر تقليدية لتأجير وحدة واحدة والعيش في الأخرى.
أصبح Bed-Stuy مكلفًا للغاية وأعتقد أن الكثير من العملاء يشعرون وكأنهم فاتتهم القارب بسبب عدم شراء حجر بني قبل عامين ، كما أخبرني مطور Brooklyn Avi Tarshish عبر الهاتف ، وهذا هو السبب ، كما قال ، لقد قطع عشرات قبل أن ترتفع الأسعار. هذا هو أحد الأشياء التي دفعتني لامتلاك ، في الوقت الحالي ، 102 عقار في Bed-Stuy ، من بينها منزل مستقل في Lexington و Bedford يتم تحويله إلى شقق سكنية.الكل يريد امتلاك حجر بني.
ومع ذلك ، في حين أن الحجر البني لا يزال الكأس المقدسة ، فإن بعض المشترين يرفضون احتمال الحفاظ على منزل كامل ، لا سيما أولئك الذين اعتادوا على وسائل الراحة في مبنى متكامل الخدمات في مانهاتن. قال أليكس ماروني ، السمسار دوجلاس إليمان ، الذي تعامل مع عدد من هذه المعاملات ، من بينها 420 فرانكلين ، وهو منزل مستقل من أربع وحدات في بيد ستوي ، والذي يقع في الطابق الأرضي ، اثنان ، قد يكون هذا هو السبب في أن الشقق السكنية تبيع أسرع بكثير من العائلات الفردية. دوبلكس بغرفة نوم وصل سعره إلى 859 ألف دولار في الصيف الماضي. (تم بيع المنزل بالكامل مقابل 545000 دولار في عام 2012).
على سبيل المثال ، في 181 Park Place ، عرض السيد Maroni في Prospect Heights ، حيث كانت اثنتان من الوحدات الثلاث متعاقدتين تقريبًا قبل طرحهما في السوق ، قال إنه لم يكن لديه حتى الوقت لطرح الصور. إحدى الوحدات في العقد تطلب 2.75 مليون دولار ؛ عندما تم إدراج المبنى بالكامل ، غير المتجدد ، مقابل 2.99 مليون دولار العام الماضي ، لم يكن هناك أي محتجَزين.
في الواقع ، إن فكرة مواجهة حطام أنيق في حي فقير ليست شيئًا يروق لعمليات زرع مانهاتن بالطريقة التي كانت عليها من قبل. إنهم لا يريدون بارك سلوب منذ 30 عامًا ؛ إنهم يريدون بارك سلوب اليوم ، مشهد القصص الخيالية مع أزهار الكرز والأطفال الذين يمرون على الدراجات البخارية ، كما قال أحد الوسطاء.
*** تصميم داخلي في 420 شارع فرانكلين في بيد ستوي.
عندما بروك سافورد ، سمسار فيكوركوران ، أدرجت الشقة في الطابق الثاني في 76 شارع MacDonough ، شرق شارع Tompkins في Bed-Stuy العام الماضي ، نصحت المالكين بطلب 599000 دولار ، وهو سعر طموح للمنطقة بالنظر إلى أن الوحدة كانت خجولة قليلاً من 800 متر مربع قدم وكان بها حمام واحد فقط. ولكن بعد بيعها مقابل 625 ألف دولار ، أو 810 دولارات للقدم المربع ، في حرب المزايدة ، تعرضت للمكالمات من المطورين المهتمين بتحويلات مماثلة.
بالنسبة للمطورين ، فإن جاذبية تحويلات المنازل المستقلة واضحة ، لا سيما في الأحياء ذات المعالم البارزة حيث يصعب العثور على مواقع للبناء الجديد وغالبًا ما تمنع قوانين تقسيم المناطق المحلية أي شيء أطول من منزل ريفي على أي حال. (أرني الكثير في بارك سلوب حيث يمكنك وضع مبنى من ثلاثة طوابق! طلب أحد الوسطاء عندما سئل عن ندرة الشقق في الحي. أرني ذلك!) 420 فرانكلين في Bed-Stuy ، حيث بيعت شقة دوبلكس في الطابق الأرضي في الصيف الماضي مقابل 859000 دولار.
وأشار أحد الوسطاء أيضًا إلى أنها أيضًا مشاريع مثالية للمطورين الأصغر حجمًا ، الذين يطلبون هوامش أكبر من تقليب عائد منازل التاون هاوس ، ولكن ليس لديهم رأس المال اللازم للبناء الجديد.
وفي حين أن نسبة كبيرة من المشترين في مانهاتن تتوق إلى المباني الشاهقة الزجاجية ، فإن الشقق السكنية في بروكلين على الأقل في الوقت الحالي تعتبر ، أو حتى أكثر من المرغوب فيها أكثر من المباني الجديدة. بعد كل شيء ، من الذي ينتقل إلى بارك سلوب ليعيش في فورث أفينيو؟
قال جودي كريس ، أحد مؤسسي شركة إيست ريفر العقارية المعروفة بإجراء مثل هذه التحويلات ، إنه إذا كان الناس ينتقلون إلى بارك سلوب ، فإنهم يريدون أن يكونوا في حجر بني في شارع تصطف على جانبيه الأشجار. المنحدر القادم 432 شارع العاشر.
قال السيد كريس: يمكنني بيع غرفة في الطابق الخامس في بارك سلوب بأكثر من مبنى فاخر غير مقتبس في فورث أفينيو يحتوي على صالة ألعاب رياضية وبواب. وأضاف أن الرسوم المشتركة المنخفضة جعلت مثل هذه الوحدات جذابة أيضًا ، لأنها عادة ما تكون في المئات من خدمات الصيانة الأساسية بدلاً من تلك المنخفضة بالآلاف في المباني المليئة بالراحة والبوابين.
قال كريس إن مثل هذه التحويلات تعمل بشكل أفضل مع العقارات التي من غير المرجح أن تجتذب مجموعة من المشترين الراغبين في إنفاق 6 ملايين دولار أو أكثر. عندما يكون هناك أشخاص يرغبون في إنفاق أكثر من خمس عائلات مجتمعة ، فإن الأمر يتوقف عن المنطق.
وهذا هو السبب في أن مثل هذه التحويلات تنتشر في كثير من الأحيان على الأحياء الجاذبة ، وتقل عندما تبدأ أسعار المنازل المستقلة ذات الأسرة الواحدة في تجاوز 7 ملايين دولار أو 8 ملايين دولار كما هو الحال في أماكن مثل بروكلين هايتس وكوبل هيل. للإشارة إلى الذكاء: يعود تاريخ معظم التعاونيات والشقق السكنية في مانهاتن إلى ثمانينيات وتسعينيات القرن الماضي ، عندما ارتفعت الأسعار بما يكفي لتحفيز الطلب ، ولكن قبل أن ترتفع إلى درجة تمنع التقسيم كاستراتيجية تنمية سليمة.
ما إذا كانت الأسعار في الأحياء المرغوبة للغاية ستستمر في الارتفاع بمثل هذا المعدل السريع هو ، بالطبع ، تخمين أي شخص ، ومع المباني الأصغر ، يمكن أن تتعقد الأمور: قد يكون من الصعب الحصول على التمويل في الشقق الصغيرة والتعاونيات ، مع تردد العديد من البنوك في إقراض العقارات التي تحتوي على وحدات قليلة فقط. ويمكن أن يعيق أحد الجيران المتعثرين أو الصعب إصلاح السقف أو المرجل الذي تمس الحاجة إليه ، ناهيك عن احتمال حدوث نقاشات مريرة حقًا حول ديكور الممر المعروف جيدًا للعديد من أعضاء مجلس الإدارة التعاوني الأكبر. 364 Union Street ، وهو مشروع East River Properties في كارول جاردنز والذي يلبي الطلب المحلي للوحدات المكونة من ثلاث غرف نوم.
ومع ذلك ، يقول السماسرة إن الطلب على مثل هذه الوحدات من المرجح أن يتزايد فقط ، على الرغم من أن الأسعار قد لا ترتفع في المقابل. على سبيل المثال ، فإن الدوبلكس في 117 First Place ليس وحده في تجاوز علامة 2 مليون دولار ؛ هذا الأسبوع فقط ، وصلت ثلاث غرف نوم مساحتها 1،555 قدمًا مربعة في 147 بيرغن ستريت في بوروم هيل إلى السوق بسعر 2.095 مليون دولار ، أو 1،347 للقدم المربع. من المحتمل أن يجلب ذلك أو أكثر ، على الرغم من أن السماسرة يقولون أنه عندما ترتفع الأسعار فوق خط 2 مليون دولار ، يصبح المجمع أكثر ندرة ، خاصة لأنه ، باستثناء المطورين والزعانف ، سيتم استخدام معظم منازل بروكلين كمساكن أساسية ، لا بيدس à-terre من فاحشي الثراء.
يبدأ معظم سكان مانهاتن البحث عن طريق المدارس ، لكن الكثير منهم يدركون أنه تم تسعيرهم خارج المناطق التي يرغبون في شرائها ، حتى عندما يتعلق الأمر بغرفتي نوم ، كما قال سمسار البوصلة غابرييل سيوتز. وعندما تكون ثلاث غرف نوم نادرة جدًا ، فإنها تبدأ في الوصول إلى 1.8 مليون دولار أو 1.9 مليون دولار ، يقول الكثير من الناس ، 'حسنًا ، إذا كنت أنفق هذا القدر ، فأنا أريد ساحة ، أريد أن أكون قادرًا على الشواء.'
ومع ذلك ، فقد تم تلميع الكثير من جاذبية بروكلين الريفية في السنوات الأخيرة من خلال الاقتراض من تلك الجزيرة المزدحمة عبر النهر: المدارس العامة الممتازة و Barney's ، والقهوة الممتازة والمطاعم التي يصعب الحصول عليها للحجز ، لذلك ربما سكانها سوف يتعلمون كيف يتكيفون مع المعيشة في الشقة - ويمكن القول إنها أكثر سمات مانهاتن وضوحا - كذلك.
ولأولئك الذين لن يفعلوا؟ إنهم يتطلعون بالفعل إلى ما وراء تلك الأحياء الجميلة في براهمين حيث تسود أسقف بارتفاع 12 قدمًا وخشب الماهوجني ، إلى جيوب الطبقة العاملة تاريخياً مثل وندسور تيراس وكينسينغتون ، حيث لا يزال بإمكان 1.5 مليون دولار شراء منزل ، رغم أنه قد يكون من الخشب والطوب أو - رعب الرعب - الفينيل.
