مخطط للتسوية: إصلاح أتلانتيك سيتي

مصير مدينة أتلانتيك سيتي معلق ، ويبدو أن الزعماء السياسيين يتجهون قليلاً إلى حد بعيد في إدراك أن لا أحد يخدم مصلحة أحد من خلال الحفر في أعقاب المرء. في المضي قدمًا ، يبدو أن هناك مجالًا للتسوية ، ويمكن أن يكون كل من رئيس مجلس الشيوخ في الولاية ستيفن سويني ورئيس مجلس الولاية فينسينت برييتو الأبطال الذين ينقذون أتلانتيك سيتي بقليل من العطاء والأخذ. يمكن للحاكم كريس كريستي أيضًا أن يخرج من تسوية أتلانتيك سيتي بفوز سياسي ، وربما حتى بإرث للتباهي به.

ما يتطلبه الأمر الآن هو أن يدرك الثلاثة أن فوزهم يمكن أن يفوق ما يتعين عليهم رده. ما يحتاج كل منهم إلى إدراكه هو أن كل منهم يحتاج إلى السماح للآخرين بحفظ ماء الوجه. والمثالي في داخلي يعتقد أنه يمكن لكل فرد أن يساعد مدينة أتلانتيك سيتي وسكانها ومنطقة جنوب جيرسي الأوسع بقليل من الإرادة السياسية. باعتباري شخصًا نشأ على بعد ميلين على الطريق من أتلانتيك سيتي ، قام ببيع حلوى المياه المالحة كعمل بدوام جزئي في بوردووك في المدرسة الثانوية ، ودفع طريقي عبر ما كان يُعرف آنذاك بكلية ستوكتون ستيت كوليدج بالترحيب بالحافلات المليئة بكبار السن الذين يمارسون ألعاب الحظ وألقي بالكوكتيلات في لاعبي باكارات المتفائلين ، أطلب منهم من فضلك محاولة إيجاد طريقة. هذه إحدى القضايا السياسية الصغيرة التي سيتعاملون معها في حياتهم المهنية ، لكن في أيديهم مصير الكثير من الناس الذين يعيشون على أسس اقتصادية. هؤلاء الأشخاص ليسوا سياسيين - فهم خدم السيارات وموظفو البيع بالتجزئة وتجار البلاك جاك وطلاب الجامعات يقذفون الكوكتيلات. إنهم أشخاص يحاولون كسب لقمة العيش ودعم عائلاتهم في مواجهة نموذج أعمال الألعاب المتغير بشكل كبير.

هناك نوعان من الخطط: استيلاء الدولة من أتلانتيك سيتي ، الذي اقترحه سويني مدعوم من الحاكم كريس كريستي لكن زعماء المدينة والعديد منهم في جميع أنحاء جنوب جيرسي يشتمون. تزيل الخطة بشكل أساسي معظم السيطرة من البلدية وتعطي هذه السلطة لوزارة شؤون المجتمع بالولاية ، وسيؤخر حل وسط تم الإعلان عنه مؤخرًا تنفيذ الخطة إلى ما بعد موسم الصيف إذا استوفت المدينة معايير معينة. ال لبديل ، مشروع قانون برعاية Prieto يضع سلسلة من المعايير التي تتناقص فيها سلطة البلدية وتزيد سيطرة الدولة إذا فشلت المدينة في تلبية الأهداف المالية المحددة. توفر فاتورة Prieto أيضًا مدفوعات كازينو بدلاً من برنامج الضرائب (PILOT) ، حيث ستوفر الكازينوهات إجمالي 120 مليون دولار للمدينة للسنة الضريبية 2016 ، وستستمر لمدة 10 سنوات بناءً على إيرادات الألعاب ومعدل التضخم. يحمي الطيارون المدينة من تأثير إعادة التقييم بأمر من المحكمة على الكازينوهات الثمانية التي لا تزال مفتوحة.

إحدى القضايا الرئيسية التي يتعين على قادة الولاية أخذها في الاعتبار: بموجب مقياس التسوية الذي اقترحه سويني ، ستقرر الدولة ما إذا كانت ستتم الاستيلاء على أساس شرط أن تنشئ المدينة ميزانية لا يتجاوز فيها نصيب الفرد من الإنفاق 3500 دولار لكل مقيم. إذا فشلت المدينة ، فإن خطة الاستحواذ الأصلية ستدخل حيز التنفيذ. تكمن المشكلة في هذه الخطة في أنها لا تعترف بالوضع الفريد لمدينة المنتجع التي يسكنها 39000 ساكن ، ولكن في أي يوم يمكن أن تجد 50000 شخص إضافي على شواطئها ، و 50000 آخرين في الكازينوهات والمطاعم والمحلات التجارية. . ولذا فإن مسؤولي الولاية يوازنون بين عبء خدمة أتلانتيك سيتي وأماكن مثل وينسلو ومونرو وتينيك ومارلبورو. متى كانت آخر مرة حشر فيها 130 ألف شخص في وينسلو في أحد أيام الصيف؟ أو 50000 حضروا حفلاً موسيقياً في مونرو؟ والأشخاص الذين يأتون إلى أتلانتيك سيتي - في اليوم الذي يحتاج فيه المقيمون إلى خدمات المدينة: حماية الشرطة وحراس الحياة وسيارات الإسعاف والبنية التحتية والمراحيض والصيانة وما إلى ذلك. ولذا تحتاج الولاية إلى إدراك أنه على الرغم من وجود مشكلات خطيرة في الشؤون المالية لمدينة أتلانتيك سيتي ، فإن قياس إنفاق المدينة من خلال مقارنتها بأماكن مثل باترسون أو جيرسي سيتي يعد أمرًا مخادعًا.

مثال بسيط: في المتوسط ​​، يقوم EMS في أتلانتيك سيتي بعمل حوالي 20000 مرة في السنة. نظرًا لنصيب الفرد من سكانها ، فإن نصف سكان المدينة يتصلون بسيارة إسعاف كل عام. الآن يحبون الاحتفال في أتلانتيك سيتي ، ولكن بشكل حدسي ، نعلم أن هذا غير منطقي ، وبالتالي لا ينبغي أن تخضع أتلانتيك سيتي لنفس المعايير مثل البلديات الأخرى التي بها أعداد مماثلة من السكان الدائمين. ولذا يجب على الدولة أن تفكر على نطاق أوسع حول كيفية إجبار أتلانتيك سيتي على تنظيم بيتها المالي - تخفيض الإنفاق بنسبة 10٪ ، أو بعض المعادلات الأخرى.

يجب أن يدرك قادة الدول أيضًا أنه لا يوجد نقص في الإرادة السياسية لحل هذه المشكلة. حاول رئيس البلدية دون جارديان ، الذي تم انتخابه في عام 2014 ، تحقيق التوازن بين حماية مصالح ناخبيه والوقائع المالية القاسية التي تواجهها المدينة. وقد فعل ذلك في سياق القيود: معاشات تقاعدية مثيرة للجدل لرجال الإنقاذ؟ تفويض الدولة. ضريبة الغرفة؟ تسيطر عليها الدولة. ضريبة الرفاهية؟ تسيطر عليها الدولة. ضريبة وقوف السيارات؟ تسيطر عليها الدولة. جمعت الولاية 60 مليون دولار من الضرائب والرسوم من زوار أتلانتيك سيتي ، وتمنع المدينة من زيادة أي من هذه الضرائب إذا اختارت ذلك. تحتاج المدينة إلى التحرر من العديد من القيود التي تحد من قدرتها على خفض النفقات وزيادة الإيرادات إذا أرادت الدولة أن تصبح قادرة على الوفاء بها.

أدت الطبيعة الطارئة للوضع المالي للمدينة مرة أخرى إلى وجود حكومة متأزمة. ولكن هذا يعني أيضًا أنه أثناء محاولة التوصل إلى حل ، يجب على المدينة والدولة التراجع وإلقاء نظرة على الشكل الذي يجب أن يبدو عليه مستقبل المدينة بالنسبة لمدينة أتلانتيك سيتي التي تركز على الألعاب. وعلى عكس الفحوصات السابقة ، يجب أن يشمل هذا الاختبار أصحاب المصلحة الرئيسيين ، بما في ذلك المواطنون والمسؤولون المنتخبون وقادة الأعمال وخبراء السياحة وموظفو التنمية الاقتصادية بالولاية.

هناك ثلاث عوائق رئيسية لتقديم تنازلات. ولكن هناك ما يكفي على الطاولة للجميع للعودة إلى ديارهم فائزًا:

على حد سواء للمساومة على: المفاوضة الجماعية. إن هدف سويني المتمثل في إنفاق 3500 دولار للفرد غير واقعي ، ولكن من غير الواقعي أيضًا الاعتقاد بأن اتفاقيات المفاوضة الجماعية لن تكون مطروحة على الطاولة. يجب أن يشمل أي حل وسط الاتحادات والكازينوهات والدائنين وأصحاب المصلحة الآخرين ، وسيتعين أن يتضمن حل وسط. لكن يجب أن تكون العصا واقعية وقابلة للتحقيق.

لكي يتنازل سويني عن: الماء. بيع الأصول العامة هو عنصر مهم في سيطرة الدولة. كما هي ، فإن المدينة ، تحت رعاية هيئة المرافق البلدية ، تمتلك إمدادات المياه في المدينة. يتضمن تدبير الاستحواذ الحكومي برعاية سويني حكماً من شأنه أن يمكّن مديري الدولة من بيع هذه الأصول العامة. يعد هذا حلًا وسطًا مهمًا لأن فيل نوركروس ، شقيق متبرع سويني وسمسار الطاقة في جنوب جيرسي ، هو أحد أعضاء جماعة الضغط لصالح شركة أمريكان ووتر ، التي أعربت عن اهتمامها بشراء مرفق المياه بالمدينة. من المفهوم أن رئيس بلدية أتلانتيك سيتي دون جارديان والزعماء المحليون الآخرون يرفضون هذا المكون من الخطة. مشكلة بيع هذا الأصل ذات شقين: فهو يمثل صفقة إيرادات دفعة واحدة ، في حين أن الحفاظ على أعمال المياه كأصل للمدينة يعني أنه إذا تمت إدارتها بشكل صحيح ، يمكن للمدينة استخدام إمدادات المياه كمولد للإيرادات. ثانيًا ، يشعر السياسيون في المدينة وفي المجلس التشريعي للولاية بالقلق بشأن التأثير الصافي للخصخصة من حيث التكاليف على سكان المدينة: ستؤدي الخصخصة إلى رفع الأسعار ، إن لم يكن الآن في نهاية المطاف. وهذه مدينة لا يستطيع سكانها تحمل الزيادة. يحتاج Sweeney إلى التنازل عن هذه المشكلة ، والسماح لها بأن تكون جزءًا من حزمة الحوافز في فاتورة Prieto ، مما يعني أن بيع Waterworks لن يكون على الطاولة ما لم تفشل أتلانتيك سيتي في تلبية معيار العام الأول ، و ثم يُمنح المحاسب العام المستقل السلطة النهائية على أي عملية بيع أو دمج أو خصخصة لسلطة المياه في المدينة.

بالنسبة إلى Prieto للتنازل عن: بموجب إجراء استيلاء الدولة ، سيكون للمدير المعين من قبل الدولة حق النقض ضد محاضر مجلس إدارة البلدية التي تحتاج إلى الاستقرار والتعافي ، أو أي مجلس إدارة ، أو لجنة ، أو إدارة في البلدية في بحاجة إلى الاستقرار والتعافي ، وأي مجلس أو سلطة مستقلة في البلدية بحاجة إلى الاستقرار والتعافي ، بما في ذلك ، على سبيل المثال لا الحصر ، سلطة الإسكان ، وسلطة وقوف السيارات ، وسلطة إعادة التطوير ، ولوحة التخطيط ، ومجلس تعديل المناطق. المفتاح هنا هو أن سويني وكريستي يريدان التحكم في عملية إعادة التطوير ، ويحتاج برييتو لمنحهما تلك القوة. قد يكون اتفاق رجل نبيل خلف الأبواب المغلقة ، ولكن إذا أراد برييتو التحرك بشأن المساومة الجماعية والمياه ، فسوف يحتاج إلى التنازل عن التنمية.

في الوقت الذي كانت فيه أتلانتيك سيتي تنهار ، أدرك بعض الأشخاص ذوي البصيرة - والعديد منهم أصدقاء جورج نوركروس - الفرصة المحتملة وقاموا بتجميع أجزاء كبيرة من العقارات القابلة للتطوير مع التركيز على الاستثمار على نطاق واسع. في مقابل خط العرض بشأن المساومة الجماعية وإحباط خصخصة المياه ، يجب على Prieto دعم صيغة قوية لدعم الدولة لإعادة التطوير للمطورين الذين لديهم علاقات وثيقة مع آلة Norcross - تشجيع استخدام هيئة تنمية إعادة الاستثمار في الكازينو (CRDA) والتنمية الاقتصادية للدولة يجب على أموال السلطة و ، والعمدة الوصي ومجلس المدينة القفز على متنها أيضًا. التنمية تعني الوظائف والتنمية تعني الإيرادات الضريبية ، وإذا كانت التنمية تدفع فواتير المدينة وتجعل أصدقاء نوركروس وكريستي أكثر ثراءً ، فليكن الأمر كذلك.

وينبغي أن يرى سويني هذا على أنه فرصة سياسية هائلة ، حيث يوجد العديد من المطورين الذين قاموا أو يقومون باستثمارات كبيرة في المدينة. ستكون مكافآت هذه الاستثمارات كبيرة وبالتأكيد سيكافأ سويني بشكل رائع في شكل تبرعات للحملة لتأييده لهؤلاء المطورين. يمكن للحاكم كريستي أن يطمئن إلى أن حلفاءه سيكافأون أيضًا.

على الطاولة العديد من الاهتمامات:

• جوزيف جينجولي - جينغولي - تشير محفظة جينغولي الكبيرة إلى العلاقة مع نوركروس: تقوم جينجولي ببناء 35 مليون دولار من أكاديمية كوبر نوركروس في كامدن ، وكلية كوبر الطبية بجامعة روان (في منطقة سويني ، والتي كان نوركروس دورًا أساسيًا في إنشائها) ، وكلية روان للأعمال جنبا إلى جنب مع العديد من المشاريع الأخرى. تفتخر Jingoli بمجموعة متنوعة من مشاريع التنمية العامة والخاصة ، ويجب ضمان مقعد على الطاولة للمضي قدمًا.

• عمر البرعي - حصل مشروع تطوير عمارات نيو برونزويك الفاخر في برعي ، أسباير ، على 4.8 مليون دولار في صناديق ساندي للإغاثة ، و 60 مليون دولار في شكل قروض حكومية مدعومة ، و 21 مليون دولار في صورة ائتمانات ضريبية. استثمر مطور Middlesex County مئات الآلاف من الدولارات في المساهمات السياسية على مدى العقود العديدة الماضية ، بما في ذلك الآلاف في حملة كريستي الرئاسية - وشهدت هذه الاستثمارات تؤتي ثمارها. لن تكون أتلانتيك سيتي مختلفة. حصل البرعي على قرض بقيمة 15 مليون دولار من المندوبية الجهوية للتنمية الفلاحية لتمويل The Beach at South Inlet ، وهو مجمع سكني فاخر يتألف من 71 مليون دولار من 250 وحدة ، في الطرف الشمالي من Boardwalk بالقرب من Revel البائد.

• جاك موريس - قطب العقارات في مقاطعة ميدلسكس ، وهو لاعب على مستوى الولاية في تطوير العديد من العائلات وتجارة التجزئة. تمتلك شركة Morris’s M & M Development محافظاً راقية في كامدن ونيوارك ؛ تقوم شركة Edgewater Properties بتطوير العقارات التجارية والتأجير الفاخرة والمشاريع السكنية الخاصة ، لا سيما في جنوب ووسط نيوجيرسي وتمتد علاقته مع Norcross إلى أكثر من عقد عندما تم اختيار شركته لإعادة تطوير مضمار سباق Garden State Park في Cherry Hill.

• جون هانسون - حليف الحاكم كريستيز هو هامبشاير للعقارات وكان رئيس لجنة هانسون وخريطة طريق كريستي في التعامل مع أتلانتيك سيتي. كما أنه العقل المدبر وراء شركة Atlantic City Development Corporation ، أو ACDevCo ، وهي منظمة مستقلة غير ربحية تقوم ببناء حرم جامعي في أتلانتيك سيتي بقيمة 200 مليون دولار أمريكي لجامعة ستوكتون ليتم افتتاحه في خريف عام 2018. يعد حرم جامعة ستوكتون في أتلانتيك سيتي بأن يكون حجر الزاوية في جهود التنشيط في أتلانتيك سيتي.

• جورج نوركروس - على الرغم من عدم اعتباره عادةً مطورًا عقاريًا ، إلا أن التقارير التي أعقبت اجتماعًا بين نوركروس والمدير التنفيذي لمقاطعة أتلانتيك دينيس ليفنسون تشير إلى أن نوركروس تفكر في الاستثمار في أتلانتيك سيتي.

• جلين ستراوب - مطور عقارات في فلوريدا ، دفع 82 مليون دولار لكازينو Revel البائد ، والذي كلف بناؤه 2.4 مليار دولار. قال ستراوب إنه سيستثمر 500 مليون دولار إضافية في مجموعة متنوعة من المرافق الترفيهية بما في ذلك الحدائق المائية ، ودورات الحبال ، والترويض والقفز على الخيول ، ومسار التزلج ونصف الأنابيب ، ومعرض فني دولي ، ومركز مؤتمرات جديد. يبدو ستراوب ذئبًا منفردًا ، وليس مرتبطًا بأي من اللاعبين السياسيين الرئيسيين ولكنه مع ذلك مهم لمستقبل المدينة.

الحقيقة هي أن كل هؤلاء المطورين (باستثناء ستراوب) مرتبطون سياسياً والسياسيون الذين يدافعون عنهم (نوركروس وكريستي) سيستفيدون. هذه ، كما يقولون ، تكلفة ممارسة الأعمال التجارية. ولكن من مصلحة المدينة أن يحصل مطورو Norcross و Christie على الدعم الذي يحتاجون إليه.

إحدى قطع الأراضي القابلة للتطوير التي ستتوفر قريبًا هي حقل بدر ، وهو قطعة أرض مرغوبة تبلغ مساحتها 130 فدانًا على طول طريق جسر ألباني أفينيو. لجعل حقل بدر موقعًا قابلاً للتطوير سيكلف حوالي 100 مليون دولار إضافية. يجب أن يعمل سويني وبريتو مع المندوبيات الجهوية للتنمية الفلاحية وهيئة التنمية الاقتصادية الحكومية لمساعدة المشتري النهائي. المنطقة مليئة بالإمكانيات: يمكن أن تضم مرسى ، أو مساحة تجارية / فندقية من نوع Inner Harbour ، أو وحدات سكنية فاخرة ، أو كل ما سبق. بالإضافة إلى ذلك ، يجب حجز جزء من الأرض ، بما في ذلك المرافق الرياضية التي تضمها حاليًا - ملعب أتلانتيك سيتي سيرف للبيسبول وحلبة للتزلج على الجليد - من قبل الولاية والمدينة لاستخدامها من قبل جامعة ستوكتون التي ستقوم بتطوير دولة- حرم الأقمار الصناعية من الفن على بعد بنايات فقط. يمكن أن يعني التعاون في هذا التطوير بين القطاعين العام والخاص جمهورًا أسيرًا للمطاعم والبيع بالتجزئة والأنشطة الترفيهية.

بريجيد كالاهان هاريسون أستاذة العلوم السياسية والقانون في جامعة ولاية مونتكلير ، حيث تدرس دورات في الحكومة الأمريكية. المعلق المتكرر على سياسة الدولة والسياسة الوطنية ، وهي مؤلفة لخمسة كتب عن السياسة الأمريكية. مثلها على Facebook في Brigid Callahan Harrison. لمتابعتها عبر تويترBriCalHar.