سيلفرشتاين يتعافى: دارك هورس قد يفوز بمركز التجارة العالمي

قبل العاشرة مساءً بقليل. في 25 كانون الثاني (يناير) ، كان لاري سيلفرستين ، البالغ من العمر 69 عامًا ، المطور العقاري ذو الشعر الأحمر ، يعبر شارع 57 شرق بالقرب من شارع ماديسون عندما دهسته سيارة فورد عام 1997. كسر حوضه ، تم نقله إلى المركز الطبي بجامعة نيويورك. كما قال السيد سيلفرشتاين لابنته لاحقًا ، كان الحادث بمثابة كسر سيء في أسوأ وقت ممكن: لقد كان واحدًا من ثلاثة مزايدين في السباق للفوز بعقد إيجار لمدة 99 عامًا في مركز التجارة العالمي. واجه السيد سيلفرشتاين موعدًا نهائيًا في 31 يناير لتقديم عرضه إلى المالك الحالي للمركز التجاري ، وهي هيئة ميناء نيويورك ونيوجيرسي.

خلال الأيام القليلة التالية ، اصطف الشركاء التجاريون والمستشارون والمساعدون على الكراسي على طول الممر خارج غرفة مستشفى السيد سيلفرشتاين حيث تم وضع التفاصيل النهائية للعطاء. بعد خمسة أيام فقط من صراعه مع الموت ، أدلى السيد سيلفرشتاين بإعلان صريح في صحيفة نيويورك بوست: نحن نشتهي بعد مركز التجارة العالمي ، جائزة جميع الجوائز.

قليلون هم الذين منحوا السيد سيلفرشتاين الكثير من الفرص لإتمام ما كان على وشك أن يصبح أكبر صفقة عقارية في تاريخ نيويورك. قال مايكل كوهين ، الرئيس التنفيذي للسمسرة العقارية GVA Williams ، إنه من بين الثلاثة المتأهلين للتصفيات النهائية لهيئة الموانئ ، كان الحصان الأسود. بدا أن الحكمة التقليدية تأكدت فقط عندما تم فتح العطاءات وفجرت Vornado Realty Trust المنافسة بعرض 3.25 مليار دولار - 600 مليون دولار أكثر مما عرضه السيد سيلفرشتاين.

وذلك عندما أظهر سيلفرشتاين لماذا ، من خلال فترات الازدهار والكساد ، احتفظ بسمعته كواحد من أذكى العقول العقارية في المدينة. لقد تجاهل نفسه واستمر في ذلك ، ورفع عرضه إلى 30 مليون دولار فقط أقل من عروض فورنادو. انتظر بهدوء ، حيث انهارت المفاوضات بين مجلس إدارة هيئة الميناء ورئيس شركة Vornado ، ستيفن روث. ثم دخل في الثغرة.

الآن حان دور السيد سيلفرشتاين ، وهذه المرة المفاوضات تسير بشكل أكثر سلاسة ، وفقًا للأشخاص الذين يتابعون العملية. عندما طُلب منه التعليق على عرضه ، قال السيد سيلفرشتاين: لا يوجد شيء يمكن مقارنته بمركز التجارة العالمي. إنه فريد من حيث الحجم والموقع والشهرة والرؤية. لقد كان حلمي. في أواخر آذار (مارس) الماضي ، توقع كثيرون أن السيد سيلفرشتاين لن يكون قادرًا على إتمام الصفقة وأن المجمع سيذهب إلى مقدم العطاء الذي يحتل المركز الثالث ، وهو شراكة بين شركة مورتيمر زوكرمان لشركة Boston Properties و Brookfield Financial Properties. الآن ، ومع ذلك ، هناك إجماع متزايد على أن السيد. سيلفرشتاين سيفوز بجائزته.

ثم مرة أخرى ، لم يسير أي شيء كما كان متوقعًا حتى الآن في المزاد العلني لهيئة الموانئ. على الرغم من أن أسلوب السيد سيلفرشتاين الشخصي هو الجاذبية والسحر ، إلا أن الأشخاص الذين تعاملوا معه يقولون إنه يمكن أن يكون مفاوضًا صعبًا مثل السيد روث. كنت تعتقد أنك انتهيت ، يتذكر أحد الناجين من كدمات من التفاوض معه. أنت لم تنتهِ أبدًا.

وقال لويس أيزنبرغ ، رئيس هيئة الموانئ ، إنه يشك في أن الصفقة ستتم بحلول الخامس من أبريل ، وهو الاجتماع التالي المقرر لمجلس إدارة الهيئة. ومع ذلك ، قال ، كل شيء يسير على ما يرام. لدى السيد أيزنبرغ سبب ليكون سعيدًا: وفقًا للأشخاص المشاركين في العملية ، كان السيد سيلفرشتاين على استعداد لمواكبة شروط عقد الإيجار التي رفضت Vornado فيها. أرادت Vornado ، وهي شركة مساهمة عامة ، عقد إيجار أقصر من أجل إظهار دين أقل في ميزانيتها العمومية (ليست مشكلة لشركة السيد سيلفرشتاين الخاصة) ، وتأكيدات أيضًا أن Vornado لن تكون في مأزق إذا ، كما هو متوقع ، دعاوى المدينة لجعل المطور يلتقط ما يقرب من 100 مليون دولار سنويًا من الضرائب العقارية على الممتلكات.

يعزو حلفاء سيلفرشتاين المجاملة النسبية إلى سنواته من التعايش الودي مع هيئة الموانئ ، وهي مالك العقار في 7 مركز التجارة العالمي ، وهو مبنى مكتبي طوره في أواخر الثمانينيات على أرض سلطة الميناء. عندما تم قصف البرجين التوأمين يوم الجمعة ، 26 فبراير ، 1993 ، يتذكر المدير المالي السابق لهيئة الموانئ باري وينتروب ، عرض السيد سيلفرشتاين على الفور مساحة خالية في مبناه لموظفي هيئة الميناء. وقال إن الموظفين عادوا إلى العمل بحلول يوم الاثنين.

لا يمكن أن يؤذي ذلك أيضًا أنه عندما يجلس السيد سيلفرشتاين على طاولة المفاوضات ، يرى بعض الوجوه المألوفة على الجانب الآخر - بن نيدل ، على سبيل المثال. السيد نيدل ، محام في Skadden و Arps و Slate و Meagher و Flom ، هو أحد المحامين الذين يتفاوضون على صفقة لهيئة الميناء. عادة ، هو محامي السيد سيلفرشتاين. قال السيد نيدل كل ما سأخبرك به هو أن لاري رجل عظيم.

حضور دائم آخر في المفاوضات هو تيم رايان ، المدير التنفيذي في جي بي مورجان تشيس ، الذي كان يقدم المشورة لهيئة الميناء بشأن عملية البيع. يمتلك قسم من جي بي مورجان تشيس أيضًا المبنى القديم الذي يقع في 120 برودواي ، والذي يديره السيد سيلفرشتاين ويمتلك خيار شرائه مقابل 200 مليون دولار.

السيد سيلفرشتاين هو أيضًا صديق للحاكم جورج باتاكي ، الذي يعين نصف مجلس إدارة السلطة ، وألباني جمهوريون آخرون. قدم السيد سيلفرشتاين 15000 دولار أمريكي إلى لجنة حملة الحاكم في تشرين الثاني (نوفمبر) الماضي ، في الوقت الذي كانت فيه العطاءات الخاصة بالمركز التجاري محتدمة. قدم السيد سيلفرشتاين 35000 دولار إلى مجلس الشيوخ G.O.P. ولزعيم الأغلبية جوزيف برونو العام الماضي.

عالم متشابك

مثل هذه العلاقات مساوية للدورة في عالم سفاح القربى للعقارات في مانهاتن. ولكن مع الكشف عن صفقة مركز التجارة العالمي ، فقد جمعت معًا تجمعًا رائعًا من النخبة القانونية والتنموية والسياسية في نيويورك. هناك السيد روث ، أكبر مالك تجاري في مانهاتن. السيد زوكرمان ، صاحب الديلي نيوز ؛ جون زوكوتي ، نائب العمدة الذي تحول إلى مطور ، والذي يرأس الآن بروكفيلد. هوارد ميلشتاين ، سليل العقارات (الذي كان يمثله السيد زوكوتي ذات مرة) ، يقدم المشورة لمجلس إدارة هيئة الميناء ، حيث يولي السيد آيزنبرغ ، وهو مستثمر عقاري ، اهتمامًا وثيقًا بعضو مجلس الإدارة بيتر كاليكو ، وهو مطور ومالك سابق لشركة نيويورك بوست ، وهو أيضًا اختيار السيد باتاكي ليكون الرئيس الجديد لهيئة النقل الحضرية. يقوم أحد المطورين الذين يقدمون عطاءات للحصول على عقد إيجار مركز التجارة العالمي أو ذاك بتعيين كل محامي عقارات في المدينة تقريبًا. وحتى الآن ، تمكن السيد سيلفرشتاين من التفوق عليهم جميعًا.

وهو يواصل المناورة. كما ذكرت صحيفة وول ستريت جورنال في 28 مارس ، اتخذ السيد سيلفرشتاين شريكًا ، وهو المستثمر العقاري لويد جولدمان. يقول مصدر مقرب من السيد جولدمان إنه سيساهم بجزء كبير من 150 مليون دولار أو نحو ذلك يحتاج السيد سيلفرشتاين إلى جمعها من أجل تأمين تمويل لدفع 800 مليون دولار كدفعة مقدمة ؛ تقوم GMAC بإقراض مجموعة السيد سيلفرشتاين الباقي. (سيتم توزيع ما تبقى من 3.22 مليار دولار على 99 عامًا من المدفوعات).

سينضم السيد Goldman إلى Westfield America Inc. ، وهي شركة مطورة لمراكز التسوق مطروحة للتداول العام وتريد إنشاء مركز تسوق تحت الأرض في المركز ، كشريك للسيد سيلفرشتاين في الصفقة. يقال إن السيد سيلفرشتاين يتصيد المزيد من المستثمرين ؛ قال أحد المصادر العقارية إنه لن يكون مفاجئًا ، عندما تتم الصفقة أخيرًا ، إذا لم يستثمر السيد سيلفرشتاين أيًا من أمواله الخاصة في شراء مركز التجارة العالمي.

ثم مرة أخرى ، لم يشكك أحد في قدرة سيلفرشتاين على إبرام الصفقات. منذ أن أصدرت هيئة الميناء قائمة المرشحين النهائيين للمركز التجاري ، كان يُعتبر مستضعفًا لمجرد أنه يفتقر إلى المال والثقل التنظيمي لمنافسيه. الأموال التي يقترب من تأمينها. الآن سؤال الكثيرين: إذا فاز بجائزته ، فماذا يفعل بها؟

هناك أيضًا أسئلة حول المدى الطويل. وفقًا لتحليل التدفق النقدي للمجمع من قبل مجلة Grid ، يمكن لأي شخص يفوز بالمركز التجاري أن يتوقع تدفقًا ضئيلًا نسبيًا من النقد لبعض الوقت ، حتى تنتهي عقود الإيجار طويلة الأجل. هذا يعني أن من يشتري المجمع سيبقى فيه لسنوات قبل أن يرى ربحًا.

عامل الخطر

لكن سيلفرشتاين لم يسبق له مثيل من قبل المخاطر. بدأ عمله في الخمسينيات من القرن الماضي ، بعد تخرجه من جامعة نيويورك ، حيث عمل في شركة الوساطة التي يمتلكها والده. وسرعان ما أدرك أن المال الحقيقي يكمن في امتلاك المباني وليس تأجيرها.

التحق بكلية الحقوق في نيويورك ليلاً ، حيث أقام صداقة مع قادم شاب آخر ، بيرني مينديك. أحضر السيد سيلفرشتاين صديقه إلى شركة العائلة ، وقدمه إلى أخته ، وسرعان ما تزوج السيد منديك من العائلة.

قاموا بشراء مبنى في 305 East 47th Street من الشريكين الأسطوريين Harry Helmsley و Larry Wien. جاء السادة سيلفرشتاين ومنديك ليصمموا أنفسهم على غرار هيلمسلي وفين ، حيث درسوا وقلدوا الطريقة التي استخدموا بها مجموعات من صغار المستثمرين لتمويل عمليات الشراء الكبيرة.

كان العمل جيدًا ، ولكن في أواخر السبعينيات انفصل السيد منديك وشقيقة السيد سيلفرشتاين ، وسرعان ما انفصل السيد سيلفرشتاين والسيد منديك عن نفسيهما. لقد استأجروا مطورًا شابًا آخر ثم صنعوا اسمه ، جيري شباير ، للمساعدة في تقسيم الأصول.

في الثمانينيات ، شكل السيد شباير والسيد منديك والسيد سيلفرشتاين جوهر كادر من المطورين الذين سيشترون ويبنون مكاتب لاستيعاب طفرة حقبة كوخ. لقد كانا منافسين بشدة ، كل منهما يحاول التفوق على الآخر بصفقات أكثر طموحًا من أي وقت مضى. قال السيد منديك لتوم شاختمان ، مؤلف كتاب Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York ، إن المال لم يكن هو الهدف حقًا. كانت مجرد وسيلة للحفاظ على النتيجة.

كان السيد سيلفرشتاين يسجل الكثير خلال طفرة الثمانينيات. كان يمتلك 13 مبنى ، والتي تضم 10 ملايين قدم مربع من المساحات المكتبية في مانهاتن ؛ أقام شراكة مالية مربحة مع جي بي مورجان ؛ وقد استمتع في يخته ، وأصبح مع زوجته كلارا جامعي تبرعات غزير الإنتاج للجمعيات الخيرية اليهودية. من خلال كل ذلك ، احتفظ السيد سيلفرشتاين بمكانة عامة عالية ، حيث ترأس مجلس إدارة العقارات في نيويورك لعدة سنوات ، مما ساعد على تحويل المنظمة من مجموعة شبكات ثابتة إلى قوة سياسية. وساعد في إنشاء معهد عقاري جديد في جامعة نيويورك. يقوم السيد سيلفرشتاين بتدريس مقرر دراسي هناك كل فصل دراسي. محاضراته تقف دائما في القاعة فقط.

قال كين باتون ، الرئيس السابق لمجلس إدارة العقارات ، إنه سقراطي ، الذي يشغل منصب لاري وكلارا سيلفرشتاين في المعهد. في محاضرة نموذجية ، كما قال ، سيقدم السيد سيلفرشتاين مأزق - عقد إيجار صعب أو وضع تقسيم مناطق صعب - ويطلب من الطلاب شق طريقهم للخروج منه.

كان على السيد سيلفرشتاين أن يعمل بنفسه من حصته من المربى الواقعية. في عام 1981 ، أعلن عن مقامرة طموحة لبناء 7 مركز التجارة العالمي ، وهو برج مكاتب بمساحة مليوني قدم مربع في شارع فيسي ، بين ويست برودواي وشارع واشنطن ، دون أن يصطف المستأجر لاستئجار المبنى. في عام 1986 ، تم الكشف عن هوية المستأجر في إعلان على صفحة كاملة من إحدى الصحف يصور السيد سيلفرشتاين الطفيف كلاعب كرة قدم يعبر منطقة النهاية. لقد كانت كبيرة أيضًا - البنك الاستثماري دريكسيل بورنهام لامبرت.

لكن حظ السيد سيلفرشتاين تغير عندما انهار دريكسل تحت حمولة من الفضيحة والديون المعدومة. سبعة مراكز التجارة العالمية ترك ما يقرب من 90 في المئة شاغرة. في نهاية المطاف ، وجد السيد سيلفرشتاين شركة وساطة أخرى ، Salomon Brothers ، لاستئجار المكان ، ولكن كان عليه أن يدفع الكثير لتجديد المبنى لدرجة أن صندوق المعاشات التقاعدية الذي يمتلك الرهن العقاري قد تعرض لأموال إضافية مقابل جزء كبير من أرباحه .

سرعان ما أصابت أزمة السيولة أجزاء أخرى من مقتنياته أيضًا. تم التخلي عن مركز تجاري في شارع 34. تم تعليق مشروع سكني في شارع 42 و 12 أفينيو ، وتم تسليم ملكية 120 برودواي إلى مقرضه ، جي بي مورجان. نظرًا لأن شركة السيد سيلفرشتاين مملوكة ملكية خاصة ، فلا أحد خارجها يعرف على وجه اليقين مدى الضرر الذي تعرض له. لكن مصادر عقارية تقول إن السيد سيلفرشتاين أجبر على تسليم العديد من مبانيه إلى مقرضيه ، واستمر في إدارتها.

بحلول عام 1998 ، عاد السيد سيلفرشتاين إلى لعبة الاستحواذ. اشترى مبنى إداريًا في 140 برودواي من Leona Helmsley. أخيرًا تم الانتهاء من مشروع أقصى غرب شارع 42 ، الذي كان ضعيفًا لسنوات.

في غضون ذلك ، بدأ السيد سيلفرشتاين في رعاية ابنه ، روجر ، وابنته ليزا لتولي الشركة ذات يوم. كانت السيدة سيلفرشتاين مؤخرًا موضوعًا لقصة مطولة من صحيفة نيويورك تايمز عن بنات مطورات ، حيث روت لأول مرة قصة حادث سيارة السيد سيلفرشتاين. هل سأتحمل المزيد من المسؤولية منه؟ قالت نعم.

ومع ذلك ، فإن الأشخاص الذين رأوه يقولون إن السيد سيلفرشتاين لا يزال شيقًا ويتعافى جيدًا من الحادث. قال جيمس كون ، المدير التنفيذي في شركة سمسرة العقارات Newmark and Company ، إن لاري يبلغ من العمر 69 عامًا.

على مدار العقد الماضي ، شاهد السيد سيلفرشتاين السيد شباير يشترى مركز روكفلر ومبنى كرايسلر ، وعندما باع السيد منديك شركته مقابل 656 مليون دولار - ومن المفارقات أن ستيف روث.

الآن حان دوره. إذا حصل لاري على ذلك ، قال رجل يعرف كلاً من السيد سيلفرشتاين والسيد منديك عن صفقة مركز التجارة العالمي ، فلن يتمكن بيرني من النظر في المرآة.