فأين السجل التالي؟ إذا تم عرض كل مبنى إداري في مدينة نيويورك للبيع ، فأي منها سيبيع بأعلى سعر؟
المراقب سأل المقيمون في عالم العقارات - الأشخاص الذين يشترون المباني والذين يتاجرون بها - عن الأبراج التي يعتقدون أنها ستغلق بأعلى الأسعار.
القائمة التالية عبارة عن تجميع لهذا المسح (في الواقع ، غير علمي للغاية).
معظم هذه المباني ، إذا تم بيعها اليوم ، سوف تتفوق على الرقم القياسي البالغ 1.8 مليار دولار الذي سجله 666 فيفث أفينيو عند إغلاقه في يناير. (تم شراء المبنى من قبل شركات كوشنر ، حيث قام جاريد كوشنر ، ناشر المراقب ، هو الرئيسي.) معظم هذه المباني بالقرب من محطة غراند سنترال. البعض الآخر إما في الجادة الخامسة أو خارجها مباشرة ، وواحد يقع في وسط المدينة. وفقًا لمن تمت مقابلتهم ، سيبيع مركز روكفلر ، معًا ، أكثر من 8 مليارات دولار ، وسيباع جنرال موتورز. البناء بمفرده سيخلص 4 مليارات دولار.
اتفق جميع المالكين والوسطاء على نموذج تقييم بسيط لتحديد المباني التي ستذهب لأعلى سعر: المبلغ الإجمالي لمساحة المكتب ، بالإضافة إلى مبلغ الإيجار الذي يمكن أن يأمر به المبنى.
لذلك ، بلا ترتيب:
مبنى جنرال موتورز
يعتبر مبنى جنرال موتورز ، الواقع في 767 فيفث أفينيو ، أكثر المباني قيمة في العالم. إنه عبر الشارع من فندق بلازا ، ويقع عند سفح سنترال بارك ، ولديه مساحة للبيع بالتجزئة في كل من الجادة الخامسة - متجر أبل المكعب - وماديسون أفينيو.
إنها ضخمة بشكل يبعث على السخرية ، حيث تبلغ مساحتها 1.9 مليون قدم مربع ، وتتقاضى إيجارات مذهلة. طُلب من كل شخص تمت مقابلته من أجل هذه القصة تقديم قائمة قصيرة بالمباني المفضلة لديه في المدينة. ج. صنع البناء كل قائمة. إذا تم طرحه في السوق ، فسيحدد الرقم القياسي لمبنى واحد على الإطلاق.
م. قال سكوت لاثام من شركة السمسرة Cushman & Wakefield إن ثروته تزيد عن 4 مليارات دولار. إنها تنتمي إلى فريق الأب والابن لهاري وبيلي ماكلو ، الذين اشتروها مقابل 1.4 مليار دولار في عام 2003. وهي تساوي ما يقرب من ثلاثة أضعاف ذلك الآن.
200 بارك افينيو
بالتأكيد ، مبنى MetLife ، في 200 Park Avenue ، يقزم Grand Central. وبالتأكيد ، يحتفظ سكان نيويورك ببعض الكراهية تجاه المبنى. لكن بالنسبة إلى المطلعين على العقارات ، فإن ثقلها هو جائزتها.
قال وودي هيلر ، السمسار في سمسرة ستادلي ، لا أعتقد أن هناك أي مبنى تراه بسهولة في المدينة أكثر من 200 بارك.
وأضاف سيلفرشتاين ، من الصعب العثور على موقع أفضل.
يحتوي المبنى ، الذي كان يُعرف باسم مبنى بان آم ، أيضًا على كل ما قد يدغدغ سمسار التأجير: إنه ضخم ، وله مناظر رائعة ، وهو متصل فعليًا بغراند سنترال ، ويتطلب إيجارات ضخمة. تم بيعها في عام 2005 مقابل 1.72 مليار دولار - ولكن إذا قرر المالك الحالي ، تيشمان شباير ، البيع اليوم ، فقد يضاعف هذا السعر.
مركز روكفلر
إذا قام Tishman Speyer ببيع Rockefeller Center ومجموعته المكونة من 12 مبنى ، والتي تشكل أكثر من ستة ملايين قدم مربع ، فسيحطم بسهولة Stuyvesant Town و Peter Cooper Village مبيعاتها البالغة 5.4 مليار دولار والتي حطمت الرقم القياسي. قدر أحد الوسطاء أنه سيبلغ حوالي 1400 دولار للقدم المربع - وبذلك يصل المجمع بأكمله إلى أكثر من 8 مليارات دولار.
قال جوزيف معينيان ، المطور العقاري ، إن مثل هذه المباني هي أعمال فنية.
إنه مجمع اشتراه جيري شباير في عام 1996 مقابل 1.85 مليار دولار. قام السيد شباير ، الذي يمتلك أيضًا 200 Park Avenue ومبنى Chrysler و 229 West 43rd Street و Stuyvesant Town - Peter Cooper Village ، بتجميع المزيد من العقارات الرائعة أكثر من أي مطور آخر حولها. قال السيد لاثام إنهم أكبر مالك في المدينة.
9 غرب شارع 57
الواجهة الزجاجية المنحدرة التي تشكل 9 West 57th Street هي لمسة مميزة لبرج مميز في مانهاتن. يتقاضى المبنى إيجارات مذهلة ، ومناظره لا مثيل لها. يبدو الأمر كما لو كنت جالسًا في الحديقة ؛ قال دوغلاس دورست ، المالك والمطور ، إنه فناء منزلك الخلفي. إنه موقع رائع.
قال السيد سيلفرشتاين أعتقد أن وجهات نظرها رائعة. انسياب المبنى وهو يقوس لأعلى جميل للغاية.
تم تصميم المبنى المملوك لشيلدون سولو بواسطة Skidmore و Owings & Merrill ، ويتضمن الفن العام بالخارج وبعض أعلى إيجارات المدينة من الداخل. عندما ينقلك المصعد إلى المبنى ، فإنه يفتح على نوافذ ممتدة من الأرض حتى السقف مع إطلالات شاملة على سنترال بارك. تبلغ الإيجارات في الطوابق العليا حوالي 200 دولار للقدم المربع.
245 بارك أفينيو
يقع البرج في 245 Park Avenue بجوار Grand Central مباشرة. الأهم من ذلك ، أنها تبلغ مساحتها 1.6 مليون قدم مربع وتشغل الكتلة بأكملها بين الشارعين 46 و 47. وهذا يعني وجود مساحة كبيرة في منطقة تبيع فيها المباني بسعر مرتفع للغاية.
قال جون كابلان ، وسيط المبيعات في Cushman & Wakefield ، إنه يقع فعليًا عند المدخل الشمالي لغراند سنترال ، وله قيمة خاصة.
من بين المستأجرين البارزين المقر الرئيسي لدوري البيسبول الرئيسي ، الذي يشغل أكثر من 130 ألف قدم مربع. قال السيد معينيان إنه مبنى رائع ورائع. أحب هذا المبنى - إنه أحد أفضل المباني في المدينة.
277 بارك أفينيو
في الستينيات ، عندما شُيدت الأبراج الشاهقة في جميع أنحاء غراند سنترال ، وضعوا خطة رئيسية نجحت بالفعل. في غضون بضع بنايات من محطة القطار التاريخية ، يمكن تداول مليارات الدولارات في العقارات وحدها. إنه بلا شك أقوى امتداد للعقارات التجارية في المدينة.
بجوار 245 بارك أفينيو مباشرةً ، فإن 277 بارك أفينيو المكونة من 51 طابقًا ، والتي تبلغ مساحتها 1.7 مليون قدم مربع ، ستتفوق بسهولة على 2 مليار دولار إذا تم تداولها اليوم. المبنى هو موطن جي بي مورغان. قال بوب ألكسندر ، السمسار في شركة سمسرة سي بي ريتشارد إليس ، إنه موقع رائع. بشكل عام ، كيف يمكنك التغلب على هذا الموقع؟
7 مركز التجارة العالمي
لا يزال يتم تطبيق اللمسات الأخيرة على 7 مركز التجارة العالمي ، ولكن عند الانتهاء من ذلك كله ، سيصبح المبنى الأكثر قيمة في وسط المدينة.
قال مطور المبنى السيد سيلفرشتاين إن ما يجعله مميزًا هو أنه مبنى مصمم بشكل رائع.
ولكن ما يجعلها ذات قيمة كبيرة هي حجمها ووسائل الراحة: تبلغ مساحتها 1.8 مليون قدم مربع ، وهي جديدة تمامًا. إنها تحتضن الفن العام - هناك منحوتة جيف كونز في الخارج - وهي جذابة للمستأجرين ذوي الجيوب الكبيرة. وقعت Moody’s Investors Service عقد إيجار للمبنى يزيد عن 500000 قدم مربع.
قال السيد لاثام من كوشمان آند ويكفيلد: إنها تدفع بالمغلف إلى وسط المدينة. يمكن القول إنه أفضل مبنى في المدينة حاليًا.
واحد براينت بارك
برج بنك أوف أمريكا في شارع 42 ، بين الجادة الخامسة والسادسة ، لا يزال هيكلًا عظميًا. ولكن بحلول موعد افتتاحه العام المقبل ، سيكون البرج الزجاجي المكون من 54 طابقًا أحد ناطحات السحاب النخبة في المدينة.
قال مطورها السيد دورست إنه في أفضل موقع بالمدينة. إنه مبنى كبير ، إنه مبنى جديد وسيحتوي على أحدث التقنيات فيه.
سيكون أيضًا قادرًا على الاستفادة من شيء سيستغرق سنوات حتى يفعله الملاك الآخرون: جلب جميع المستأجرين بأسعار السوق. وهذا يعني أن السيد دورست سيجمع الكثير من شيكات الإيجار بقيمة 100 دولار للقدم. تبلغ مساحة المبنى أكثر من مليوني قدم مربع ، وستتجاوز قيمته بسهولة 3 مليارات دولار عند افتتاحه.
4 تايمز سكوير
عندما تم الانتهاء من مبنى Condé Nast في عام 1999 ، حولت Times Square رسميًا إلى ساحة لعب واسعة للمطورين. قال السيد دورست ، مطورها ، لا أحد يعتقد أننا سنجد مستأجرين. ثم وقعت شركة المحاماة Skadden و Arps و Slate و Meagher & Flom. وكذلك فعلت منشورات كوندي ناست. صمم فرانك جيري الكافتيريا في الطابق الرابع من المبنى.
قال السيد دورست ، عندما قرر Skadden الذهاب إلى هناك ، غير مفهوم تايمز سكوير. فجأة ، أصبح ما كان في يوم من الأيام أكثر الآفات العامة في نيويورك رابطًا حيويًا في سوق وسط المدينة الذي يتزايد تكلفته.
مبنى سيجرام
إنه الكأس الأكثر قيمة في نيويورك: فيليب جونسون - وميس فان دير روه - من تصميم بارك أفينيو الكلاسيكي ، مبنى سيغرام. قال السيد دورست إنه مبنى جميل أولئك الإيجارات أن الناس على استعداد لدفع ثمن الذهاب إلى هناك!
يثير المبنى المملوك لـ RFR إعجاب الملاك بطريقتين: إنه السمة المميزة تمامًا لأي محفظة ، وهو صانع ربح ضخم ، حيث ينخفض المستأجرون المتحمسون أكثر من 100 دولار للقدم المربع.
قال السيد معينيان إنه أفضل مبنى في المدينة.
إنها أقل بقليل من 800000 قدم مربع ، لذا فإن Seagram هو المبنى الوحيد في القائمة الذي لن يكلف ملياري دولار. إنه مبنى ، مع ذلك ، من المحتمل أن يمنح 2000 دولار للقدم المربع.
قال السيد كابلان من Cushman & Wakefield ، أعتقد أنه يقع ضمن مجموعة ، حفنة من المباني التي من شأنها أن تضع سجلات أسعار جديدة لكل قدم مربع.
أين مبنى إمباير ستيت؟
الإيجارات مهمة أكثر من مجرد أسطورة لأولئك الذين يشترون ويتاجرون في الأخاديد الخرسانية في نيويورك
مهلا ، ماذا عن تلك الرموز الأخرى التي تخترق السماء؟ لماذا لم يكن مبنى إمباير ستيت أو مبنى كرايسلر - أو حتى مبنى وولوورث - من قائمة أغلى نيويورك؟
حسنًا ، الناس العقاريون ليسوا جماليات.
شيء يعتبره سكان نيويورك كارثة هندسية - مبنى MetLife الذي يحيط بالمحطة المركزية الكبرى ، على سبيل المثال - يمكن أن يكون ، بالنسبة للعاملين في مجال العقارات ، هو المعيار الذهبي لأبراج المكاتب. لماذا ا؟ تم تصميم مبنى مثل MetLife خصيصًا مع أخذ الإيجارات المتضخمة في الاعتبار ، في حين أن ألواح الأرضية الصغيرة لمبنى Woolworth لم تكن كذلك بالتأكيد. والإيجارات المرتفعة تعني أسعار بيع أعلى.
مبنى إمباير ستيت له مشكلاته الخاصة ، مثل معركة استمرت عقودًا لجذب المستأجرين. لقد كانت الدعابة بين سماسرة العقارات. (مبنى الدولة الفارغ! ها!)
يخضع المبنى ، المملوك من قبل شراكة بين Peter Malkin و Leona Helmsley ، لعملية تجديد واسعة النطاق. ولا تزال ناطحة سحاب العلامة التجارية للمدينة. بالنظر إلى حجمها - 2.77 مليون قدم مربع - يمكن أن تكسر حاجز المبيعات البالغ 2 مليار دولار قريبًا. ومع ذلك ، فإن الكثير من ذلك يعتمد على الشكل الذي يبدو عليه ما بعد التجديد.
الجزء الوحيد من مبنى كرايسلر الذي سيتم بيعه ، في غضون ذلك ، هو موقع الإيجار. Tishman Speyer هو المستأجر الحالي ، مما يعني إدارة المبنى وتحصيل شيكات الإيجار. نظرًا لأن وضع الإيجار لا يعني الملكية الإجمالية ، فإنه لا يجلب عمومًا مليارات ومليارات الدولارات التي يتم تداولها.
يتحكم Cooper Union في الأرض التي تم بناء مبنى Chrysler عليها ؛ إذا انتظرت المدرسة انتهاء عقد إيجار Tishman Speyer ثم قررت بيع المبنى ، فسيكون ذلك بمثابة أعلى المبيعات.
