كشف إريك فيشر عن عقود من البيانات حول أسعار المساكن في سان فرانسيسكو.(الصورة: جاريد إيروندو / أنسبلاش) لا أعرف أي شيء عن إريك فيشر سوى أنه بطل غريب الأطوار.
يشبه إلى حد كبير أي شخص آخر حاول العيش في سان فرانسيسكو مؤخرًا ، فيشر مهتم جدا بتكاليف السكن. ومع ذلك ، على عكس أي شخص آخر ، قرر فيشر المساهمة في هذه المحادثة من خلال مضاعفة عمق البيانات التاريخية الحديثة عنهم.
حتى الآن ، تعود المعلومات الأكثر شيوعًا حول أسعار المساكن في سان فرانسيسكو إلى عام 1979 ، عندما بدأت المدينة في تتبع متوسط الإيجار للشقق المكونة من غرفتي نوم المعلن عنها في سان فرانسيسكو كرونيكل يوم أحد كل عام.
لسوء الحظ بالنسبة لهذه البيانات ، كان عام 1979 هو العام الذي فرض فيه عمدة سان فرانسيسكو ديان فاينشتاين تجميد الإيجار الذي تحول إلى مراقبة الإيجارات . إذا كنت تريد الجدل حول مزايا التحكم في الإيجارات - وفي عدد قليل من المدن الأمريكية التي تواجه ارتفاعًا سريعًا في أسعار المساكن ، فمن لا يفعل ذلك؟ - لن تكون حججك على أي من الجانبين مفيدة للغاية بدون أي معلومات حول الموقف قبل التحكم في الإيجار حتى يكون لديك شيء للمقارنة به.
لذلك وجد فيشر البيانات السابقة للتحكم في الإيجارات. هو جمعها بنفسه ... بقضاء ساعات طويلة في تصفح ملفات الصور القديمة والميكروفيلم في سان فرانسيسكو كرونيكل. 
قارئات Microform.(الصورة: توم رولف / ويكيميديا كومنز)
يتحدث فيشر كثيرًا عن منهجيته في كتابه الممتاز آخر عن هذا المشروع ، نشرت يوم السبت. إليكم الملخص القصير: منهجيته ليست مثالية ولكنها متينة ولا أرى أي طرق رائعة لتحسينها.
بدلاً من التعمق في ذلك ، توجد مشاركة المدونة هذه في إعادة التأكيد على ما كشفت عنه بياناته الجديدة : هذا المخطط. 
أسعار الإيجار.(الصورة: إريك فيشر)
هذا ، يا أصدقائي ، 70 عامًا من أسعار المساكن في سان فرانسيسكو. هناك بعض الصعود والهبوط ، ولكن بالنسبة للجزء الأكبر ، هناك اتجاه بسيط للغاية: 6.6 في المائة.
هذا هو المبلغ الذي يرتفع به الإيجار كل عام ، في المتوسط ، منذ عام 1956. كان هذا صحيحًا قبل مراقبة الإيجار ؛ كان هذا صحيحًا بعد مراقبة الإيجار. لم يكن هذا صحيحًا تمامًا خلال فقاعة التكنولوجيا عام 2000 ، لكنه كان لا يزال صحيحًا نوعًا ما وأصبح صحيحًا مرة أخرى بعد ذلك.
6.6 في المائة أسرع 2.5 نقطة مئوية من التضخم ، والذي لا يبدو كثيرًا ولكن عندما تفعل ذلك لمدة 60 عامًا متتالية ، فهذا يعني أسعار المساكن رباعي مقارنة بكل شيء آخر عليك شراؤه.
هذا سيء. ولكن هذا هو SF اليوم ، مقارنة بعام 1956.
إذن ما الذي تسبب في ارتفاع الأسعار؟ هذا هو الجزء المثير حقًا من اكتشاف فيشر. مسلحًا ببياناته ، أجاب على هذا السؤال بشكل أو بآخر. 
طلب متوسط الإيجار الشهرياريك فيشر
هذا أقرب ما يمكن أن تراه إجابة للحياة والكون وكل شيء.
إنه مخطط يتنبأ بشكل مثالي تقريبًا بسوق الإسكان في سان فرانسيسكو باستخدام ثلاثة متغيرات فقط:
- عدد الوظائف الموجودة في مقاطعة سان فرانسيسكو.
- عدد الأماكن التي يعيش فيها الناس في مقاطعة سان فرانسيسكو.
- المبلغ الإجمالي للمال الذي يتم دفعه لكل من يعمل في وظائف في مقاطعة سان فرانسيسكو.
تم تلخيصها بالكامل في الصيغة أعلى الرسم البياني. إذا أعطيتني قيمًا لـ (1) و (2) و (3) أعلاه ، فيمكنني أن أتوقع لك بدقة مذهلة تكلفة استئجار شقة من غرفتي نوم في سان فرانسيسكو في هذه الحالة.
يتبع ذلك إذا استطعنا يتغيرون (1) أو (2) أو (3) ، فربما يمكننا تغيير تكلفة استئجار مكان في سان فرانسيسكو. إليك كيفية تلخيص فيشر لسيناريو تقترح فيه صيغته انخفاض أسعار الشقق بنسبة 67٪:
سوف يتطلب الأمر زيادة بنسبة 53٪ في المعروض من المساكن (200000 وحدة جديدة) ، أو انخفاض بنسبة 44٪ في الرواتب المعدلة حسب مؤشر أسعار المستهلكين ، أو انخفاض بنسبة 51٪ في التوظيف ، لخفض الأسعار بمقدار الثلثين.
حسنًا ، هذا يعني أن طريقة جعل سان فرانسيسكو ميسورة التكلفة مثل (لنقل) بورتلاند خفض رواتب الجميع إلى النصف ، أو أطلق نصفهم ، أو السماح لسكان المدينة بالنمو السريع بنحو 50 بالمائة إلى نحو 1.2 مليون ، بينما زاد عدد الوحدات السكنية بوتيرة أسرع.
القرف.
لكن انتظر ، ربما تقول. يبلغ عدد سكان براغ حوالي 1.2 مليون نسمة. يبلغ عدد سكان ميلانو 1.2 مليون نسمة. هذه مدن جميلة. سيكون من الجيد حقًا إذا تحولت سان فرانسيسكو إلى براغ ، خاصة إذا انخفضت الأسعار بمقدار الثلثين.
ربما هذا صحيح. تكمن المشكلة في أن التحول السريع إلى براغ سيتطلب إفلاس الآلاف من المطورين ، لأن (تذكر؟) الإيجارات ستنخفض بنسبة 67 في المائة ، لذلك لن يتمكن كل هؤلاء المطورين من سداد القروض التي أخذوها لبناء 200 ألف منزل جديد. .
إذا تعال إلى التفكير في الأمر ، فقد لا يبدو لك آلاف المطورين المفلسين سيئًا للغاية. لكن صدقوني ، يبدو الأمر سيئًا للمطورين. وهذا هو السبب في أنه لا يمكن أن يكون هناك موقف حيث يضيف المطورون الخاصون العديد من المنازل الجديدة في وقت واحد - سيتوقفون عن البناء قبل فترة طويلة من حدوث تلك العودة إلى الجنة.
بالطريقة التي أراها ، هذا يترك لنا القليل دروس شيقة لسان فرانسيسكو :
1. إضافة وحدات جديدة في الغالب فقط حافظ على القرف من أن يزداد سوءًا .
1 أ. لا يزال هذا أمرًا جيدًا.
اثنين. لا يبدو أن التحكم في الإيجارات سبب كبير للمشكلة في حد ذاته. كان القرف سيئًا من قبل ؛ كان القرف سيئًا بعد ؛ لم يكن الهراء أفضل أو أسوأ بشكل ملحوظ بالنسبة للباحث عن شقة متوسطة ، على الأقل إذا بدأت في عام 1956. (من ناحية أخرى ، هناك شيء غريب يحدث في بيانات أسعار فيشر المبكرة من الأربعينيات. إذا حذفت تراجع 1950-1960 في الإيجارات ، ثم بدأ كل شيء قبل تحديد الإيجار في عام 1979 يبدو وكأنه هضبة. هذا هو الرسم البياني الأول مرة أخرى لمقياس جيد.) 
الإيجار المعلن المعدل CPI.(الصورة: إريك فيشر)
2 أ. الطريقة التي قد تكون بها مراقبة الإيجارات مهمة بشكل غير مباشر هو إذا أدى بشكل غير مباشر إلى عدد أقل من الوحدات الجديدة ، على سبيل المثال لأنه يعطي الناس سببًا للاحتجاج أو رفع دعوى لمنع المطورين من استبدال المباني القديمة الصغيرة الخاضعة للإيجارات بأخرى كبيرة جديدة بسعر السوق. وهو أمر مفهوم تمامًا من جانب الفقراء ولكنه لا يزال نتيجة سيئة ، لأنه (كما تقترح صيغة فيشر) كل سقف جديد فاخر يخفض الأسعار قليلاً لأن الأغنياء تحته لا يدفعون أفراد الطبقة الوسطى للخروج من تحت أسطحها ذات الجودة المتوسطة ، وهكذا حتى ينتهي الأمر بشخص ما في خيمة.
2 ب. ومع ذلك ، لا توجد علامة واضحة في هذه البيانات على أن التحكم في الإيجار كان له هذا التأثير الإضافي المضاد للإسكان الجديد في سان فرانسيسكو. مرة أخرى: كان القرف سيئًا من قبل. كان القرف سيئا بعد.
3. سيساعد خفض تكاليف تطوير الملوثات إذا كانت هناك طرق للقيام بذلك دون إفساد أشياء أخرى أكثر من اللازم.
4. إذا كان هناك شيء وقف سوق الإسكان عن بناء منازل جديدة كافية للوافدين الجدد ، فمن المحتمل أن يكون شيئًا وصل حوالي عام 1960 أو قبل ذلك.
سأتوقف عن الحديث عن سان فرانسيسكو في هذه المرحلة ، لأن سان فرانسيسكو تزعجني. في الأساس ، أعتقد أن سان فرانسيسكو مارست الجنس.
هذا سيء. إنه مكان رائع. 
منظر من حديقة في سان فرانسيسكو.(الصورة: تصوير تورباخوبر / فليكر)
بدلاً من ذلك ، سأختتم بدرس للمدن التي تضيف الوظائف و / أو الثروة بشكل أسرع من المنازل ولكنها لم تصل إلى سان فرانسيسكو بعد: بورتلاند ، سياتل ، أوستن ، دنفر ، مينيابوليس. ربما لا تزال أوكلاند ولوس أنجلوس وسان دييغو ودي سي أيضًا.
من أجل حب الله ، استمر في إضافة المنازل. استمر في إضافة المنازل حتى لا تزداد الأمور سوءًا ولا تتعرض لعاصفة هراء مثل سان فرانسيسكو.
وأثناء قيامك بذلك ...
ضبط الإيجارات؟ هذا المستأجر بعينه متوتر ولكن بالتأكيد ، ربما جربه طالما أنك تعمل بجد للتأكد من أنه لن يعيق طريق الاستمرار في إضافة منازل.
الامتداد اللانهائي؟ هذا سيبقي المنازل رخيصة (فقط اسأل أتلانتا ودالاس وفينيكس) ولكن هذا سيء للغاية ويبدو أنه يجعلنا أكثر بدانة ووحدة ، بالإضافة إلى أن السيارات باهظة الثمن. لذلك ربما تحاول القيام بمنازل تاون هاوس إذا استطعت. تاون هاوس رائعة. عاش كليف وكلير هوستابل في منزل ريفي. الدوبلكس لطيفة أيضًا. لقد جعلت الكثير من المدن بناء أيٍّ منهما أمرًا غير قانوني. هذا هو الجوز.
الضرائب على إنشاء الإسكان العام أو غيره من الإسكان المدعوم؟ لن يتمكن أفقر الناس أبدًا من تحمل تكاليف مساكن بسعر السوق ، ويميل الأشخاص الذين يعيشون في منازل صغيرة رخيصة ولكنها صالحة للعيش إلى التعرض لمشاكل أقل بكثير من الأشخاص الذين يعيشون في الخيام. حسنًا ، ربما تكون فكرة جيدة استخدام الضرائب لبناء منازل صغيرة رخيصة لكن صالحة للعيش للفقراء ، مع البحث أيضًا عن طرق أخرى لمساعدة الناس على الخروج من الفقر.
تسريح جماعي للعمال؟ حسنًا ، من الواضح أن هؤلاء من شأنه أن يقلل الإيجارات ولكن بطريقة ما لا أعتقد أنهم سيحصلون على إعادة انتخاب رئيس البلدية.
لكن مهما فعلت ، اشتري بالتأكيد اريك فيشر شراب إذا رأيته. حصل عليها.
ميخائيل أندرسنكاتب في بورتلاند بولاية أوريغون تضمين التغريدة على تويتر.
